Alquilar Un Departamento En Cerros De Camacho: Historia Real De Una Mala Inversión Inmobiliaria
La señora Carmen había comprado su departamento en Cerros de Camacho, Santiago de Surco, a una corredora inmobiliaria que le hizo promesas poco realistas sobre el potencial del inmueble como negocio de alquiler.
Como ocurre con frecuencia en el mercado inmobiliario de Lima, la venta estuvo cargada de expectativas infladas y números que no resistían un análisis financiero serio.
El departamento, objetivamente, es muy bonito: cuenta con 230 metros cuadrados, 2 cocheras, se encuentra en el piso 15 y tiene una vista privilegiada al Golf Los Inkas.
Fue adquirido en el año 2,014 por USD 450,000, bajo la promesa de que sería una excelente inversión y que podría alquilarse fácilmente por USD 1,800 mensuales.
Lamentablemente, este tipo de discursos son comunes entre algunos agentes inmobiliarios que priorizan una comisión elevada por encima de la rentabilidad real del propietario.
Si la señora Carmen hubiese tenido acceso a la información completa para propietarios que alquilan en Cerros de Camacho, probablemente la historia habría sido muy distinta.
Mala Inversión Inmobiliaria: El Error De No Analizar Los Números
Uno de los principios básicos de la inversión nmobiliaria es que el valor del alquiler de un inmueble debería representar, en promedio, alrededor del 0.5% del valor de compra mensual, o dicho de otra forma, el precio del inmueble debería ser aproximadamente 200 veces el valor del alquiler mensual.
En este caso, USD 450,000 divididos entre 200 arrojan un alquiler esperado de USD 2,250 mensuales.
Esto ya mostraba una incoherencia importante, ya que incluso los USD 1,800 prometidos estaban por debajo de lo que justificaría el precio pagado, evidenciando que la compra ya había sido financieramente deficiente desde el inicio.
Otra manera práctica de validar una inversión es revisar el precio del metro cuadrado en Cerros de Camacho para alquiler.
Al cruzar esa información con el valor de compra, resulta evidente cuando una inversión simplemente no cierra.
Además, la señora Carmen cometió un error adicional muy común: compró el departamento porque le gustaba a ella y en inversiones inmobiliarias no se compra por gusto personal, se compra por rentabilidad, demanda y liquidez.
Un inmueble puede ser hermoso, pero si no produce un flujo de caja razonable, es una mala inversión.
Primer Alquiler En Cerros De Camacho: La Realidad Del Mercado
En aquel entonces yo trabajaba como corredor inmobiliario en Remax.
La señora Carmen se comunicó con la oficina y, al ser yo quien atendió la llamada, coordinamos una reunión y decidió trabajar conmigo.
Aunque ya había realizado varias operaciones inmobiliarias, este fue mi primer alquiler en Cerros de Camacho.
No dominaba aún los precios específicos de la zona, por lo que acepté inicialmente el precio de USD 1,800, aunque intuitivamente me parecía elevado frente a otros alquileres similares que había gestionado.
Pasaron un par de semanas sin prácticamente ninguna demanda real.
Ante la falta de interesados, comenzamos a reducir el precio progresivamente hasta que, luego de casi dos meses, el departamento finalmente se alquiló en USD 1,400 mensuales.
Eso sí, el resultado fue positivo en un aspecto clave: se consiguió un inquilino excelente, el Sr. Nakamoto, quien devolvió el departamento en condiciones impecables, incluso mejor de como lo recibió, con mejoras, pintura nueva y un nivel de cuidado poco habitual.
La Influencia Del Precio En El Alquiler De Departamentos En Cerros De Camacho
Para que cualquier promoción inmobiliaria funcione, el precio debe estar dentro de un rango competitivo, no solo frente a la misma zona de Cerros de Camacho, sino también frente a distritos y urbanizaciones cercanas.
Los inquilinos actuales comparan múltiples opciones antes de tomar una decisión y no aceptan precios arbitrarios ni basados en expectativas del propietario, sino en lo que perciben como valor real por su dinero.
La promoción del departamento estuvo correctamente ejecutada para los estándares de la época.
Hoy en día, por supuesto, la estrategia sería mucho más sofisticada, utilizando más canales, mejor segmentación y contenidos optimizados, sin embargo, en este caso concreto, el principal freno al alquiler fue claramente el precio fuera de mercado.
La Ganancia Real Como Negocio De Inversión Inmobiliaria
Para entender mejor la diferencia, basta comparar este caso con otra clienta que había comprado un departamento en el mismo edificio un año antes.
El suyo era incluso más grande, de 250 metros cuadrados, un piso más arriba, y con características similares.
La diferencia clave fue el precio de compra: USD 220,000, adquirido en etapa de proyecto y gracias a ello, el alquiler fue altamente rentable y, posteriormente, la venta generó una excelente plusvalía.
En el caso de la señora Carmen, la recuperación de la inversión tomará mucho más tiempo debido al alto precio pagado inicialmente, aun así, cada vez que hemos trabajado juntos, siempre hemos logrado encontrar inquilinos ideales para su departamento en Cerros de Camacho, minimizando riesgos y problemas.
Esta historia deja una lección clara para cualquier propietario o inversionista inmobiliario: el éxito no está en el inmueble más bonito, sino en el que mejor números presenta.
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Andrés Berger
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